任志强宏观经济不好就需要房地产拉动

任志强：宏观经济不好 就需要房地产拉动

任志强表示，通常情况下，宏观形势越好，房地产越好，宏观形势越差，房地产越差，中国的情况不一样，宏观经济不好，房地产越好，中国经济越好的时候情况下，房地产越差。宏观经济不好，就需要房地产拉动。

博鳌21世纪房地产论坛于2013年7月23-26日在海南三亚举行，主题——家国梦：协调发展与多元结构性转型。华远地产董事长任志强做主题演讲。　　任志强表示，通常情况下，宏观形势越好，房地产越好，宏观形势越差，房地产越差，中国的情况不一样，宏观经济不好，房地产越好，中国经济越好的时候情况下，房地产越差。宏观经济不好，就需要房地产拉动。　　以下为任志强演讲实录：　　任志强：房价的问题已经说完了，我就不说房价了，我说说上半年的基本形势和判断。前两天开了很多次的会，都是关于宏观形势的。　　通常情况下，宏观形势越好，房地产越好，宏观形势越差，房地产越差，中国的情况不一样，宏观经济不好，房地产越好，中国经济越好的时候情况下，房地产越差。宏观经济不好，就需要房地产拉动，今年上半年的情况比较明显，比去年四季度高，而且开始下滑，二季度是7.5%，大中城市中，目前的房价是上涨的，我认为三季度会低于去年的，会维持7.5%左右，总的经济形势是下滑的。我认为经济下滑是因为宏观经济进行了调整，但我没有搞清楚新一届调整怎样的结构，结构调整有几个说法，一是调整第一、第二、第三产业的比重，因为产业之间的比重实际上是国家经济结构的转型，第三产业越高的时候，越稳定。对消费、投资和出口的影响就越大，投资消费方面，这是另外一个说法，是以投资影响GDP，还是以消费拉动GDP，这是另外一个结论。　　我们也可以看得到，在一季度消费占GDP的贡献度比重超过了50%，但是二季度已经下降到45%，而投资从一季度上升到二季度的55.3，正好是反向的发展。一季度很多人欢呼，新一届政府让我们的消费超过了投资的贡献度，后来二季度发现消费下降了，投资占了主导，大家担心本届政府仍然象过去一样，用投资拉动经济，刺激经济。昨天闭门会讨论的时候也得出一个结论，中国经济如果下滑的话，一定会有新的刺激，我对此不抱任何的幻想，他们会允许经济指标下滑。　　产业结构调整，在结构调整中，有大量的产能过剩，这种产能过剩，例如钢铁、煤炭、船舶、光伏等等，是不是经济结构中的主要表现。如果以产业结构调整作为经济调整的重点，第一、第二、第三产业的变化就不是重要的参照物，三者之间我们没有看到本届政府提出的结构调整是什么，或者是否知道应该如何进行结构调整，更多的是关注产业的问题，就是过剩产能的问题，本来这个问题应该交给市场，历届政府进行产业规划的时候，产业就完了，如果政府不进行规划的时候，产业还会好一些。今年上半年就业好于2009年以外，其他的指标都是差于2009年。至少我们可以看到，经济还没有看到可以持续上升或者是反弹的信号，而是处于下降的阶段。　　规模以上工业增加值已经是持续的下滑，从9.3、9.2%到8.9%，我们看到42个产业中，只有5个产业是增长的，其他的都是下降的。最严重的就是我们的采矿业和饮食业，今年饮食业2000万以上大量的破产，关闭，体现为负增长，工业增加值的持续下降以及KPI指数的下降，说明我们的产业结构调整也面临着巨大的问题。当产业无法满足产能的时候，就会出现动荡，到目前为止，公布的产业结构是70%左右，剩下的30%是浪费的，42个行业中，比较侥幸的所有指标都比较好的，就是房地产行业的数据。一、二季度如果没有房地产的强劲增长，其他的指标都会出现负。但是房地产的增幅已经出现了下滑，因此财政收入也会大幅度的下降。　　固定资产是从持续下降的，尽管房地产投资在70个大中城市中是增长的，但是投资增幅第一的是第一产业，达到了35%，工业，特别是重工业的投资是低于固定资产的，只有17%，房地产的投资是略维持或者是略微高一些的，因此用投资拉动经济是1998年以后中国长期存在的问题。在此之前是没有这一矛盾的，1998年是对固定资产投资，从而作为防止房价过热和物价过快的手段。1993年的时候，朱镕基进行的调控也是这样的。亚洲金融危机后，才放开房地产，用房地产拉动经济。我们对过去的宏观经济和调控政策进行多次的评判，实际上对房地产的打压和非市场化是房价暴涨的原因。未来的十年会不会用同样的办法，我们还不知道。　　房地产开发投资中我们看到的变化，去年三、四线城市的增幅高于一、二线城市，今年的情况是相反的，一、二线城市的增幅高于三、四线城市。去年严重的土地负增长，导致我们的投资是负增长，由于销售去年也受到了一些影响，因此大量已开工面积是处于停滞的状态。去年总的代建面积是500多万，高于预期。到了年底，没有竣工，是停工了。年底年初的房地产销售好转的情况，在一、二月份出于高速的状态，因为将去年停工的面积增加了，而不是新开工的面积。年初因为土地的制约，导致投资不能持续上涨，而维持缓慢下降的趋势。　　如果我们的土地在6月份是负增长，土地负增长的时间持续的话，投资就是下降的趋势。今年上半年获得的土地在今年年底或者是明年年初才可以转化为投资，大概需要6到8个月的周期，这就是滞后的反应，因此使我们的统计数据下降。我们的消费在一、二季度是增长的，达到了13.8%，年初政府报告说要达到14.5%，但是一、二季度的名义增长率中，房地产所占的比重是下降的，因为二季度出现了应收款急剧的增加，就是三角债增加了，库存也是增加的，因此消费的增长并没有对GDP产生了贡献度，意味着第三、第四季度的情况会略好，也许目前就业率很高，大家觉得没有危险，但是后二个季度会出现隐性就业下降的情况，即使有大量的农民工失业，但是他们没有回到家乡，他们还维持在城市中继续寻找工作。但是维持一段时间后，如果不能改善的话，这种增长就会出现下降，最严重的问题就是外贸。年初进行了校正，导致外贸出口比较高，5月份是1%的增长，6月份就是负数，二月份外贸对GDP的贡献只有0.9%，年底的时候，我估计会在5.1%左右的增长，之后对GDP的就是负贡献，其中重要的原因就是货币的涨幅，货币增值导致出口面临更多的困难。国外的经济并没有完全的恢复，因此对美、对日和欧盟的出口都是下降的。当人民币升值的时候，进口应该更加的便宜，但是国内的需求并没有增长，因此金融业同样出现了下降。　　最可怕的就是人民收入的下降，年初因为禽流感和天灾导致对农产品的价格影响，因此农民的收入下降了。同样城市居民收入也呈现了下降，农民收入下降的时候，我们的消费难以维持，未来很多经济学家认为靠消费拉动经济才是根本，因此结构调整中我们发现，中央政府认为通过调整可以改变经济结构的话，要想让消费占据主导地位，对GDP的比重要加大，必须要改善收入分配。从去年12月份到现在，没有看到收入分配政策的出台，尽管总理开了几次会，要出台收入分配制度的改革，但是目前仍然没有出现这一政策，目前收入持续的下降，而且不断的加大。　　土地是开发企业的指标，土地的购置尽管出现了很多的地王，什么时候土地回归正常，就是供应量大于正比和环比。目前只是短缺形成的价格暴涨，如果一线城市去年的土地供应量是低于50%，有的甚至是低于30%，例如北京也就是37%左右，不到40%，因此众多的企业饿了，大家饿了，给一块骨头，大家一定会打得火爆。原因是因为政府依赖于土地财政，如果按照国际的市场化来说，两个供应的主体是政府和企业，两个主体之间博弈，从而形成市场的规则。中国是很奇怪的，中国有四个主体，第一个主体是中央政府，第二个主体是地方政府，第三个是国有企业，第四个是民营企业。于是在企业层面分成两个层面，政府层面也分为两个成面，他们互相打架，中央和地方政府互相打架，地方政府认为土地越高，收入越高，如何按照中央政府的要求将房价压得更低。企业中也存在国进民退还是民进国退，也是相互的博弈。因此有的时候按照地方政府来办，就得罪了中央政府，有的时候按照中央政府的意见做，就得罪了地方政府，有的时候按照国有企业的方式做，就使民营企业的利益受到损害，有的时候按照民营企业的立以来做，就影响了国有企业，因此都不是市场化的方法。因此房地产业是夹在政府和国有企业之中。要建立长效机制，首先是统一市场和供给制度。1932年土地是私有制，为什么允许土地私有制，现在又不允许土地私有化，如何建立中国房地产的长效机制，刚才聂会长讲到了，经济下行的时候，时间会更加的漫长，不能使房价从70%下滑到40%。去年资金成本是7%左右，今年的成本是9%，资金会影响到下一步的直接发展。　　上半年的运行趋势，“国五条”各地差异很大，重在控制房价涨幅，没有要求一刀切，要求供过于求的地区灵活的处理，很多地区出现了限购，供过于求的时候开始取消限购，因此“国五条”出现了巨大的差异，有的地区对限购和限价政策和措施予以松绑，他们认为从供不应求变成了供大与求，尤其是三线城市的变化是特别大。控制房价变为控制房价的涨幅，多数的城市来说，要将涨幅控制在一定的程度，按照聂会长的分析，去年下半年翘尾因素的影响下，也许到年底会稳定。从目前来说，二手房的市场影响，在“国五条”出台后，影响是特别大的，现在来看，会发生变化，二手房的交易情况会好于一手房的交易，一手房持续下降的过程中，二手房逐渐的恢复，尤其是北京市一手房的交易量环比下降30%，下降的幅度是很大的，但是二手房的交易会上涨，也许上半年市场会发生一些意想不到的变化，或者我们认为在未来发展过程中，更多的要关注宏观经济，对房地产的影响会越来越大。

住建部专家驳崩盘论：对中国房地产市场有信心

博鳌21世纪房地产论坛于2013年7月23-26日在海南三亚举行，主题——家国梦：协调发展与多元结构性转型。住建部政策研究中心主任秦虹女士做主题演讲。　　秦虹表示，就目前的情况，目前对中国房地产市场的泡沫论和崩盘论，可以说是充斥了舆论界。如何看待中国房地产市场的发展，我首先想表达一个信心。

以下为秦虹演讲实录：

秦虹：按照今天会议的主题，讨论房地产业的健康发展，我发言的主题是房地产业健康发展的信心与恒心。刚才聂会长将我国房地产业的情况进行了梳理，第一上半年70个大中城市部分城市房价上涨比较明显，第二全国商品房目前的在售面积总量比较大，增幅比较高，就目前的情况，目前对中国房地产市场的泡沫论和崩盘论，可以说是充斥了舆论界。如何看待中国房地产市场的发展，我首先想表达一个信心。

为什么要有信心，从各个层面来看，面对今年上半年短期的房地产市场的变化以及中国经济走势的不确定因素，我们没有看到新一届政府反复和频繁的出台调控政策，我们看到7月20日中央银行全面放宽贷款利率的改革，没有对现行人的商业性房地产贷款政策进行调整，表明了什么，至少表明了两个方面，第一表明了新一届政府对房地产市场发展的问题在某些层面考虑了全局的政策思维。第二表明了这次央行的改革，关于全面放松贷款利率的改革，是通过结构性的措施，引导储蓄向生产投资，发展市场，促进社会融资多元化，同时限制房地产投资性需求，我想从政策层面，无论是针对房地产的政策，还是从宏观的货币政策以及对房地产的态度来看，我认为这一方是有利于引导预期，防止房价脱离经济基本的过快上涨而引发的不稳定，这是有利于未来的房地产长期的健康，而不是简单的对短期进行调控。

目前中国房地产的需求到底是怎样的状况。

我们认为，中国现在的房地产市场跟改革时的前十年就是1998年到2008年的十年发生了变化，当时的前十年，中国的房地产市场存在着两大供给任务，一个是结构性的弥补，第二个是应对新增的需求，过去十年中国新增城市人口是3亿人，现在经过十年的快速发展，今天的房地产市场出现了新的格局，这种格局主要是由人口结构决定了住房需求的周期。从人口结构目前来看，对住房供给较大的20到49岁的人口，对购房贡献比较大的人群占了全国总人口的55%，各大城市中每年新增常住人口中，20岁到30岁年轻人群的占比超过了55%，也就是说目前人口的结构中年轻化的刚性需求的占比是比较大的。对购房和房地产市场影响的另外一个人口就是高储蓄人口占比仍处于高位，占到人口的比重是相对较高的，如果将35岁到64岁人口作为高储蓄人口占比的话，目前是42.6%。因此高储蓄人口占比较高，有利于房地产市场的繁荣发展。

从另外一个角度来讲，我们根据世界城镇化发展的规律看得到。城市人口在增加，城市人口比重在提高，不同城市化的发展阶段，人口流动结构是不同的。当城市化率在50%以下的时候，城市人口的增加，可以说大中小城市人口增加，人口流动主要体现在农村向城镇转移，一旦城镇化率超过50%的时候，城市人口的增加主要体现在中小城市人口向大城市集中的格局。这些年来中国房地产的变化也呈现了这样的格局，城市发展的格局决定了中国房地产发展的格局，中国房地产市场不是没有需求，而是需求发生了变化，总量上仍然有空间，现在的人口和家庭户数以及住房的套数证明，还没有达到现代发达国家所出现的住房套数和家庭户数超过10%的发展阶段，结构上需求仍然会增长的，中国家庭小型化是目前的特征，最新的人口普查家庭人口是2.8，之前的统计是3.11人，这是过去十年人口的变化，如果总的人口增加3.8%的话，一代家庭增长了120.8%，家庭小型化的趋势增长的话，人口不增加，住房需求还会增加的，不仅仅是住房家庭不好的需要改善，即使面积上已经达到一定要求的，但是随着收入的增加，改善性的需求也是在不断的增加。

今天政府理性的思维，加上市场新的格局，目前来看，我们是有信心的，只要我们的调控政策和市场的选择能够真正的做到保障到需要保障的，支持应该得到支持的，限制投机和炒房的，尊重市场的规律，满足房屋需求供给的人群，把握好节奏，中国房地产会走出健康的局面，我对此是有信心的。

当前影响房地产市场的因素是多而复杂的，这个图是今年1—6月份全国70个大中城市房价同比变化的图，大家看到怎样的结果，我们看到的结果是，这次房价上涨过程中，全国一线城市成为领头羊，涨幅最高，比如说北京怎样的房屋上涨得比较快，学区的房上涨得最快，本轮北京的房价涨幅最高还是学区房，说明怎样的问题，说明不是简单的供应和需求的关系，影响房地产有很多重要的因素，包括外部的因素，决定了房地产供应和需求，如果外部的因素和制度条件不能得到有效的改善的话，房地产的健康发展也面临很大的压力，因此我们要有恒心，就是要持之以恒的进行改革，解决影响房地产市场快速发展的外部制约和环境。我们认为现在中国住房的需求，房屋的问题，背负了太多的社会问题，不是调控政策所能解决的，尽管北京有全国最严厉的调控政策，例如住房、户籍、教育、医疗等等的问题，在北京学区房上涨得快，因为能够在学区买一栋房屋，我们的孩子就可以在这里享受到好的教育，如果不能在这里买房屋，家人基本的医疗保健就不能在当地落实，因此必须在当地购买房屋。即使他们不缺少房屋，但是为了孩子的教育，要购买更高价的学区房。买了那个地方就是购买教育，而不仅仅是购买房屋。

现在整个城市地方政府的收入中，对土地依赖程度比较高，工业用地的出让，商务用地占的比例较低，价格较高，商业用地跟地方政府的财政紧密的捆绑在一起，如果不能有效的改进的话，我们认为地价的上涨影响房价上涨的问题很难解决。东西部发展不均衡，导致人口急剧的不均衡，加速了不理性的人口急剧，必然导致大城市的需求，超过了本身应该负担的需求，这样的话，就不是调控政策能够解决的，因此需要通过改革，有效的推进大中小城市的协调发展。

中国的金融制度没有信誉贷款，我们从事工商业，如果想得到贷款的支持，必须要有抵押物，必须迫使企业家购买房屋，从而获得生产和服务性需要的资金，从而推动了房屋的购买，家庭资金如何投资，如何保值增值，如何不变质，这些问题不能得到有效的解决的话，那么房地产仍然存在保值增值的问题的话，这些需求都超出了房地产业自身的需求，因此房屋所有的社会功能不能进行有效的改革，不能进行减负的话，我认为房地产业的健康发展有很长的道路要走，因此改革不是简单的事情，改革是艰难的，触动很多的利益，要有很多制度进行调整，需要坚持不懈的进行，才可以解决房地产市场长远发展的问题。

我们认为，只要我们在短期调控政策和市场的选择上做出理性的调整，长远的改革上持之以恒，我们有信心能够解决目前中国房地产市场存在的局部房价上涨过快和部分地区阶段性房价的问题，促进房地产业健康的发展，而不是泡沫，以上是我的观点，仅供大家参考，谢谢大家。

聂梅生：房价调控失效 一系列措施包括四限已走到极限　　博鳌21世纪房地产论坛于2013年7月23-26日在海南三亚举行，主题——家国梦：协调发展与多元结构性转型。全联房地产商会创会会长聂梅生女士做主题演讲。　　聂梅生指出，一系列的调控包括四限已经走到了极限，从国家统计局发布的数据来说，同比的数据没有改变，问题还是这么多的城市的价格在上涨，价格要比两年前的67个城市价格的上涨还要多，这是调控后的结果，我们是拿数据说话的。如果拿当时的数据跟现在相比较，以房价为目标，调控的目标没有达到，因此业界和老百姓说，调控在房价调控方面是失效的，而且越调越高，这是客观的情况。　　以下为聂梅生演讲文字实录：　　聂梅生：各位嘉宾大家早上好，很高兴来参加博鳌·21世纪房地产论坛第13届年会，我今天演讲的题目是，房地产形势分析与政策。首先说一下今年上半年房地产的总体形势是怎样的，用一句话来说，各项指标处于本轮调控以来的高位。调了两年，现在处于高位，五、六月份运势比较高，首先看房地产的投资，我们看到在调控期间在2012年和2013年大部分的时间，房地产的投资对固定资产的投资是负拉动，但是到了2013年形成了正拉动，也就是从去年的16.2%增幅到现在的20.6%，从负拉动转变为正拉动，我们的贡献率是20%。6月份和5月份现在都是20%以上，超过了固定资产的增幅，投资方面处于高位。　　第二，大家关心的交易量和交易额，从去年调控是负增长到现在一下子变成了正增长。商品房的销售额今年的1、2月份达到了77.6%的增长，非常的高。销售面积达到了50%左右，大家想一想，这么短的时间突然的上升，当然会催生一些新的政策，因此“国五条”就是在这样的情况下出现的，现在的情况是，到了五、六月份的之后，下行比较快，出现了下降的趋势，说明房屋住建部那么好卖了。从最高的77.6%的增长到6月份的43.2%，下降得非常快。总的来说，我们的销售增长是强劲的，一、二、三线城市的住宅情况是回暖的。　　我们再看一下开发商是否差钱。从今年的高位到33.7%增长开始走平，交易量和交易额没有明显的下降，逐渐的走平。1—6月份达到了32.1%的增幅，说明开发商是不差钱，运行稳定，资金来自于个人贷款按揭，企业的资金开始恢复，资金的充裕率达到1:1.5，这种情况下，资金回流得非常快，大量的资金在房地产企业中。　　现在1—6月份的情况是非常的好，资金是充裕的。整个的景气指数是比较平稳的，达到97.29%，两次金融危机的时候，2009年97.4%，主要的问题是说，目前存在的问题在哪里，一个是土地购置面积虽然有比较大的增长，主要集中在一线城市，增长了90.3%，就是土地供应面积。但是1—5月份商品房的新开工面积只有30.4%，在一线城市而言具有非常强烈的反差。一线城市土地大量的购置，但是开工量减少，这说明怎样的问题，说明供给有问题。二、三线城市土地供给减少，总的来说三线城市是负增长的，开工量并不大，这是目前比较大的焦点问题，说明整个房地产的数据中，一线城市有钱买地形成地王，说明还在上涨的过程中。　　今天前面几位都讲到房价的调控，这张图很明显的说明了本轮调控的情况，这是国家统计局的数据，从2001年1月到2013年1月的情况，来看一下，76个城市中67个上涨，3个下降，调控的第一、第二年调控有用，调控到零的效果。2012年以后，下降是零，上涨的是67个城市，调控回到了原点，该上涨的还是上涨。一系列的调控包括四限已经走到了极限，从国家统计局发布的数据来说，同比的数据没有改变，问题还是这么多的城市的价格在上涨，价格要比两年前的67个城市价格的上涨还要多，这是调控后的结果，我们是拿数据说话的。如果拿当时的数据跟现在相比较，以房价为目标，调控的目标没有达到，因此业界和老百姓说，调控在房价调控方面是失效的，而且越调越高，这是客观的情况。　　上半年的房价，环比是63个城市上涨，达到了2.4%，如果同比的话是69个城市上涨，而且涨幅最高的是16.7%，我们的GDP才是7.6%，房价上涨了16.7%，我们信誓旦旦的说，房价的涨幅不能够超过GDP，不能够超过人均收入，人均收入上一年是多少，还不到7%，因此是大大的超过了。上半年来说，房价调控的目标无法达到，下半年是平稳的，或者是一点都不上涨或者是平稳下来，因此目前的情况是严峻的。　　大家都知道如果环比上涨2%的话，一年就上涨了20%左右，这样的情况之下，6月份的10大城市的二手房上涨了19.88%，这就是20%的概念，十大城市的二手房上涨了20%，我们想想“国五条”是怎么出台的，二手房交易要收税20%，这个税没有收到，地方政府也不认帐，因此“国五条”就落空了20%没有收到，但是二手房的房价上涨了20%，两者的数据是如此的接近，二手房的房价上涨了，租金就上涨了，就会传递到一手房，因此新房的价格是上涨的，上半年的房价就是这么上涨的。　　从2008年到今年上半年，整个房地产的形势是怎样的，每年都是6万多亿元，今年还未突破7万亿。今年上半年1—6月份我们平均房价的涨幅达到了11.2%，达到了第二高点，第一高点就是2009年达到了21.2%，当时是不得了的，这次调控到今年的上半年就是第二个高点，也就是2008年到现在的高点就是21.2%，仅次于2009年的高点。　　2013年下半年行业态势分析　　上半年的情况已经介绍了，下半年的情况是怎样的，我认为房地产投资会有所下降，为什么会下降，因为库存量是不断的增加，现在一线城市的库存还是可以的，除了一线城市之外，其他的都在增加，例如6月末商品房的待售面积是400万平方米，环比五月份又增加了80万并没有，同比增加了39%，对未来市场部明显的情况下，开发和建设的量是不足的，数据也显示了这一点，开工量不足的情况下，意味着开发和投资的增速会下降，要不买地，要不开发建设，开工不足就不会加速买地，一线城市大家都在抢地，其他的城市是负增长，因此这些因素都会影响到房地产的投资，上半年的增速是20%，下年是18%到20%之间回落，如果房地产回落的话，购车和固定资产的投资会下降的，就会形成负拉动，现在的固定资产资产不算太高，也就是20%左右，如果低于20%，就是负拉动。　　金融领域的流动性是否持续，要看中央的货币量，如果还是控制的话，对房地产投资的增长还是有影响的，投资不会象上一年这么高。供给量也是在下降的，今年前6个月，销售面积比开工面积达得多，卖得快，一个是28.3%，一个是3.8%，开工意愿不强，意味着下半天的供给减少。从需求来讲，大家都认为是刚性需求，人均住房是多少，我认为从房地产的需求来讲，还有一点就是资本利得的需求，就是投资后的利益所得。如果银行利率放开，房贷除外，在这样的情况之下，对房地产的货币而言，不会放得很多，但是直接融资方面会扩大，例如重启IPO和房贷增长是平稳增加的，包括信托基金等等，我个人判断，货币政策在房地产方面比上半年和去年在资金方面会更加的宽松、好一些，充裕一些，银行对房地产的贷款数据也看得出来，是持续增加，不是减少的，现在不会比之前更加的紧，虽然房地产调控未放松，但是我认为货币方面是宽松一些，好一些，因为直接融资方面中央是重视的，而且已经开始放宽资金量了。银行对房地产的贷款方面也有幅度的，而且各家银行是竞争的。在市场需求方面，我认为跟货币政策有非常大的关系。　　房价来说，开发商在下半年降价的动力并不足，因为不差钱，资金充裕，我慢慢卖，少开工，少买地，为什么要降价。现在各个大的开发商的业绩是不错的，降价促销的动力是不足的。　　热点城市的地价是上涨的，这几天北京、上海都出现了非常高的地价，这种情况下，地价就上涨得快和高，主要集中在热点城市，这些城市房价下降的可能性也不大。这种情况下，房价仍然有上涨的动力，不会象今年上半年上涨得这么多，而且同比不会上涨得这么多，因为去年下半年开始涨价，今年下半年同比去年下半年就不会太高，因此我认为预计全年房价不会高太多，也就是20%左右，因为说半年是增长的，下半年会下降一些，但是大幅度下降的可能性是不大的。中央也说了防止房价过快的上涨和快速的下降，希望房价稳定，下半年在供给需求、土地市场高温的情况下，房价上涨的动力是存在的，但是同比上涨是趋缓的。房企的资金压力趋缓，市场回暖，调控改善的话，市场的作用就会逐步的代替行政的干预，目前的房地产节点下，是有可能实现的。　　对国家宏观调控的政策建议　　到底如何调整，首先国务院常务会议继续做好房地产市场调控，促进房地产健康发展，并研究部署加快棚户区改造，关于城镇化和棚户区如何做。在棚户区改造过程中，引导民间资本投资参股，委托代建等形式参与棚户区改造，抑制投资投机需求，促进保障房建设。　　商会的研究机构和我们的会员单位的意见征询过，我们认为建议以改革为基调的房地产长效机制，回想中国房地产的常规发展，每一次是以改革的政策才能推动，推动了二十年后，如果不进行改革就无法再推动了，1998年推出政策，就是从福利分房到货币分房，1999年个人抵押贷款推出，第三个就是争议比较大的土地招拍挂，如果没有招拍挂，就没有现在的高地价和高房价，体现为地根、银根和制度性问题，15年后如果没有相对应的改革，我认为是无法突破今天房地产的局面，因此要有改革的长效机制，依然是地根、银根和税收，地根的问题说来说去，中国房地产是否是充分化的市场，因为土地没有市场化，占到中国房地产市场的30%到50%，土地是一家供给，一头说了算，而且是招拍挂，价高者得，没有竞争，只有一个获利者就是政府，因此房地产的市场化，只有一个胳膊，另外一个胳膊是没有的，因此要进行土地制度的改革，解决农村土地流转的同地同价，才可以释放农村集体建设用地进入市场，推动住房供应的多元化，从根本和机制上形成双轨和多轨的土地供给市场，除了农村的土地之外，还有很多的别样的土地供应，都没有进入到合理有序的市场供给当中，因此我们认为地根的问题就是这些。　　银根的问题还是比较快的，最近国家关于金融的问题，步子卖得比较快，一个是差别化的信贷，解决差别化的市场需求，这样做是有效果的。另外就是金融化的改革，拓展融资的渠道，直接进行融资，推进中国房地产信托基金，逐渐的推进房地产抵押贷款证券化等等渠道，我认为已经开始了，这样才可以规避银行的风险，抑制炒房和鼓励房价平稳的增长，银根推得比较快，包括重新IPO，资金和房地产信托基金都在推进之中。　　税收是争议得最大的，如果将税收放到房地产方面，不仅仅是房产税，还有物业税，我认为不是很恰当，因为各个部门都坚守自己这一块，比如说收房产税，应该将物业税变成房产税，因为90年代初收过一个房产税，就绕道将90年代的这个税拿出来继续收，但是没有想到90年代到现在已经是二十多年了，他们不管，他们找到一个能收的理由就收，这是税收部门，但是70年的土地出让金已经一次性的收取了，而且土地还招拍挂，这些费用都在老百姓身上，税务部门不管，这是国土部门的事，都是各收各的，如果两个部门不协调的话，说扩容、完善是不可能的，因此要通盘的考虑，持有环节的收税，70年土地出让金、招拍挂以及地方财政收入等问题不通盘的考虑，那么持有环节的税收一旦推出，会比“国五条”交易环节中的20%的影响面要大得多，我觉得各个部门不应该分割绕道来征税，从而增加使用者的负担，应该从法律和根本上环节解决使用者的税收问题。　　对国家宏观调控的政策建议　　调了很多年，从2003年开始调控，到现在是十年了，宏观调控的制定方法是否对，我认为有几个方面的问题。　　1、地方政府，调控到最后，力度越来越小已经被地方政府化解了，为什么地方政府会想对策，因为调控的政策没有考虑到中国这么大，不能因时制宜，因地制宜，因此就会出现上有政策，下有对策，尤其是保障房的建设，地方政府只是参与，但是不能化解这个问题，应该旗帜鲜明的将问题说出来，该中央管的中央管，该地方的地方管，该部门管的部门管。　　2、居民百姓，在制定和广大老百姓有关的政策时就是政府官员和专家座谈，应该是走群众路线，现在党要求走群众路线，为什么制定房地产政策的时候，不能走群众路线，包括二手房和税收交易环节的问题都涉及到千家万户，应该从法理和群众路线考虑。　　3、准确定位房地产在国民经济中的作用有益于改善宏观调控。现在将房地产又作为投资，三驾马车中投资太大了，消费太少了，应该将房地产从投资变为消费和内需，这样的话，房地产就要减少，因为投资太多了，消费减少了。实际上投资和消费都起到一定的作用，就是GDP统计过程中，如何跟国际接轨。最近跟清华大学的房地产研究中心一起研究这个事，美国和发达国家在房地产业和计算GDP的时候，是作为投资的，不是消费的。中国人民就是购买房屋，用来出租，并不是消费。尤其是保障性住房和民生类的住房，这就是刚需和消费，就是内需，客观的反映了投资。因此我认为在统计中，应该将房地产作为投资。　　还有一个问题，房地产是虚拟经济还是实体经济，实际上在美国，房地产的链条是比较长的，有投资，开发商、投资商，还有建造商，后边还有交易和持有房屋的链条，中国的链条并不是很多，目前开发商部分是投资，房地产金融和房地产投资开发开始结合，如果这样的话，房地产摆脱不了虚拟经济，已经形成了，因此房地产是属于虚拟经济、第三产业和服务业，这样的话，制定一些政策就不考虑金融属性和双重属性，即是生产和生活资料，也是金融属性。今年的房价突然上涨得这么多，不是居住的属性，而是金融和投资的属性发生了变化，钱可以生产钱的，房地产就有这样的属性，因此制定房地产的宏观政策的时候，就是因为具备折算的属性，才会有泡沫，才会有滞后，因此我们要清楚的认识到，为什么美联储不将房地产放到实体经济，而是放到虚拟经济，联合国将房地产放到类金融业，这个是有一定的道理，中国还没有到这一步，如果金融产品不断的提高，房地产信托基金推出，都会予以考虑的，通过今天的会议，谢谢大家对房地产业的关注，我就演讲到这里，谢谢大家。

刘晓光：中国的城镇化是未来20年中重要的亮点　　博鳌21世纪房地产论坛于2013年7月23-26日在海南三亚举行，主题——家国梦：协调发展与多元结构性转型。首创集团董事长刘晓光先生作专题演讲。　　刘晓光表示，中国的城镇化是未来20年中重要的亮点，谁抓住这一机会，谁就会获得发展，谁丧失了这一机会，谁就会落后。他指出，中国的小城镇建设，可能不仅仅是城镇化的发展，还包括如何构建小城镇新的系统，包括软性的系统。　　以下为刘晓光演讲实录：　　刘晓光：我今天的讲演主要是总结最近的观点模式以及未来的思考。　　首先讲的是模式，激发地产的新方向。大家知道地产发展只有不到20年，20年中，中国的房地产是高速发展，当然也发生了很多结构性的变化。随之地产商都在转变思路，理清方向，进出了深度的变革期。　　事实上过去十年中，中国的地产已经经历了多番激烈的表征调控和变革。我的观点是2013年可以说是我们要进一步转变模式的年份，也是我们向新的发展方向变化的一年，粗放增长的时代已经过去了，单一的产品模式受到了前所未有的挑战，住宅产品也受到了前所未有的挑战。我们就想以综合运营模式为成长道路的模式，来迎接中国下一步房地产发展带来的挑战。我简单的将我的观点和历史的进程简单的概括一下。　　2013年首创置业上市十周年，我们十年中以中国地产的综合运营为根本发展，在资本国际化，模式的创新，产业的运营，产品的拓展和服务领域都全面的推行了综合化的经营之路，特别是以国际化的协作为根基的模式，构成了十年的发展模式，早在2003年上市的时候，确立了首创置业作为综合运营地产商的模式，我们以地产综合运营商作为品牌的战略，全面的进行了创新。　　我们进行了全面的国际协作，跟国际投行和大的地产商进行了协同。构造了立体的资本平台，无论是债券、上市、重组等等。我们也开启了地产产业的融合之路，打造全产业的扩张格局，过去十年中经历了两次大的节点，第一次是在北京，第二次是从北京向全国扩张，第二次转变是住宅向大规模的商业地产和需有地产、地铁上盖的地产、教育地产转型。2012年地产模式的创新进行思考，提出了十大城市综合利用的模式。其中每一个模式，都来自于地产与城市，地产与产业领域的高效运作，不同产业的价值输送到地产中来。我们希望将一些新的模式，全面融入到主流城市复兴，新型城市崛起，小城镇升级的城镇化发展之中，从而带动城镇化浪潮的引擎。我们在发展项目中，将地产和产业结合，地产和空港结合中，将地产和国际要素结合起来，我们建立了中法经贸区，实际上是将中国的企业和欧洲的企业结合起来。毋庸置疑的是，地产企业未来的方向就是模式和变革，聚产业资源进行融合，积极的跟其他的产业嫁接，这是未来明确的发展方向。我们要走出地产加产业新的道路，在模式创新的过程中，我们才会有发展。有的时候是属于产业驱动型的，有的是属于潮流文化的产业模式，有的是属于未来创新新城的模式，还有打造高端旅游和特色的商业模式，还有医疗、养老等等模式。　　今天我想以产业作为实体经济为主的新型发展模式，将会承载和促进中国经济的发展，我们要继续坚持现在的做法，实现资源权益产业文化生态的平衡，建立好新型的小城镇。我们在昆明和昆山等地区发展了旅游小城镇，或者是商业的小城镇项目，值得一提的是，我们将昆山镇千年的桥文化和博物馆文化，我们在45平方公里划分了几个区，例如宁波城等等，包括了休闲、养生、康体、会展、游学等等，打造投资近300亿元的度假养生型和低密度住宅为核心的产业新城。我们在此过程中，应该具备怎样的优势，产业度集合。地理位置非常好，附近还有奥特莱斯家居展，这是几个产业的结合，紧紧依靠首创自己来做是不够的，在此过程中，我们将首创跟其他产业的优势结合起来，在旅游方面我们占49%的比例，他们占51%，地产方面我们占51%，他们占49%，集合企业的优势进行投资和开发。大家都知道我们做了奥特莱斯，今年5月份我们实行了3+5的模式，这个模式效果是不错的，开业的当天有10万人进店。在福州、海南等地的项目建设得差不多了，在此过程中我们学到一些经验，要做商业地产，必须先有商业人，必须下有商业团队，否则的话，就会措手不及，就是盲目的发展。　　今年5月份拿到了北京商业区的三个地块，我们想构造现代金融大型综合体，体量大概是50多万平方米，而且是跟地铁交汇在一起的，我们想利用金融、写字楼积聚的情况下，我们希望做成比较高端的商业和金融结合的综合体，如果这一模式成功的话，我们会在深圳的前海和其他的金融开发区会予以尝试。　　我们还在中国的小城镇建设过程中进行努力的探讨，中国的城镇化是未来20年中重要的亮点，谁抓住这一机会，谁就会获得发展，谁丧失了这一机会，谁就会落后。因此这一轮我们也参与了城镇化的过程，城镇化过程中有怎样的建议，主要是资源、产业、文化、精神和生态，更重要的是就业安排，产业的打造。我前几天在法国，看到法国的一些小的城镇，我发现一个现象，活跃的城镇就是一个明星企业或者是骨干企业带动的，还有其他企业的辅助，构成了小城镇的脊梁，骨干企业带动了其他企业的发展，也将镇的经济带动起来了，这是法国比较成功的一面。　　我最近思考一个问题，中国的小城镇建设，可能不仅仅是城镇化的发展，如何构建小城镇新的系统，包括软性的系统。因为我们在顺义、大兴遇到一些问题，就业不大，产业未得到发展，不能仅仅是开发建设，请大家住上楼房，因此我就开始思考。我们是否可以将中国的小城镇开发与机构和小城镇的经济建设结合起来。我算了一下帐，中国有6.6万个亿万富翁，1200万个千万富翁，如果这些经济的精英，这些机构能够跟中国的小城镇结合起来，将我们的知识，资金，管理和产业输送到城镇的话，我相信一定会使小城镇活跃。如果1200万个千万富翁人士，有20%的人参与小城镇的建设，每一个人投200万，就是4万亿，每一个机构参与小城镇的建设，如果可以安排200人的话，就是几亿人，这样的话，或许是好的案例。例如阿莱善，我们将牧民请进社区，管委会帮他们做产业，帮助他们安排营销，帮助他们建图书馆和洗澡堂，对他们进行培训和教育。我们相信4万、7万个有规模的小城镇建设后，但是其中存在一些问题，包括产业结构，就业安排和社会统筹的问题。下一步小城镇同样是地产企业开发过程中要遇到的问题，也是地产企业要抓住机遇，转变原有模式进行开发的过程。中国小城镇建设跟地产商在之前投资的经验模式和新的投资经验模式结合起来，才能健康的发展。　　总的来说，下一步无论是国家如何进行宏观调控，地产企业要坚持自己的发展模式，坚持自己的定位、战略，良好的投资组合的方法，还有模式转换的观念，如果有自己好的模式，能够在模式上创新，就一定能够坚定发展的方向，一定能够走出一条比较稳健或者是快速发展的道路。　　我们发现潜力是非常巨大的，例如昆山的项目，有古镇、也有湖面的开发，还有文化的价值开发，还有江南水系的开发，这些作品出来之后，就是符合老百姓未来的需求，也会赢得大家的购买积极性。　　旅游地产、商业地产、教育地产只要将本质的内容抓住，走出自己的一条道路，我们就能够扎实快速的发展，谢谢大家。

徐滇庆：房价暴涨不是根本问题 银行危机才是心头大患

博鳌21世纪房地产论坛于2013年7月23-26日在海南三亚举行，主题——家国梦：协调发展与多元结构性转型。经济学家、美国匹兹堡大学经济学博士徐滇庆先生作专题演讲.

徐滇庆表示，2012年平均每个月居民存款增加4803亿，2013年居民存款增加5.3万亿元，现在月消费是1.5万亿元，意味着全中国可用于消费的是1.5万亿元，储蓄用钱加起来居民收入每个月是2.5万，如果储蓄的5000受到影响，不进入银行，去到哪里，只有两个出路，如果进入消费市场，1.5万亿元加5000就会突破2万亿元，如果进入房市，房价就上涨得不得了，这就是我们面临的金融困局，要认真的对待，房价暴涨不是根本的问题，银行危机才是心头大患，大家要防患于未然。

以下为徐滇庆演讲实录：

徐滇庆：今天非常高兴来到这个论坛。为什么房价调控10年调，越调越高，原因是要尊重知识，敬畏规律，决定房价的规律基本上有两条，第一条是供求规律，第二是货币规律。供不应求是价格上升，供过于求是房价下降。想让房价下降的可能性是比较少的，如果超发货币的话，就会违背经济规律，如果违背规律的话，无论资格多大，功劳多么的显赫，一定会受到惩罚的。要搞清楚房地产的供需关系，要搞清中国有多少住房，人均住房面积是多少，达到小康水平需要多少住房，老百姓是否买不买得起房屋。

城镇人均住房面积32.7平方米，往上推理，变成验证宏观数据是否正确，要看现在的数值，还要看连续性。往上推，推到2002年就没有了。可是2002年横向往前推在2001年的年鉴上数字是22.9%，同一序列2001年是20.9%，这就是说，2001年的时候，人均住房面积发生了巨大的变化。在一年之内增加了3.8平方米，这是绝对不可能发生的事情。原因就在于，这两组数据来源于不同的地方，现在用的是国家统计局抽样调查的数据，抽样调查的目标是房屋，因此32.7平方米，告诉我们，在城镇中已有住房的人平均面积是32.7平方米，但是人人都知道，城市里还有很多人没有房屋的。如果按照表格的数据来看，将城镇户口乘以城镇人均面积，2002年城镇人口5.02亿，城镇人均面积是24.5平方米，城镇住房总面积是123，按照这一数据继续往前乘的话，中国应当有城镇住房225亿平方米，如果这一数字是对的话，我们来检查，每年的净增住房的面积，在2007年需要净增16亿，2010年需要净增14亿，我们说总面积和数字不一定准确，但是每年新增住房的面积是比较准确的，因为无论是怎么盖房屋，税务部门一定要征税的，2011年最多就是10.9亿，新增的面积只有5.35亿，按照刚才的数据来看，需要一年增加14亿，这跟5.35亿相差悬殊，因此就算错了。第一城镇人口统计原则是，在城里住超过6个月就算城镇人口，这是国际标准。城镇居民增加等于商品房销售面积增加。由于人均住房面积在2002年以前的数据具有较好的连续性，而且基本上不可能修整2002年以前的数据，只好嘉定2002年的数字是正确的，根据这条原则，2001年人均住房面积为20.8平方米。

城镇人口和商品房销售面积数据比较可信，确定的起点是2001年，概念城镇人口是4.8亿，商品房销售是2.24亿平方米，按照城镇人口和人均住房面积计算，住房城镇总面积是99.97亿平方米，在这个基础上逐年增加，将新增住房加上。

我们计算之后，得出这样的数据。第一列数据是城镇人口比较可信，第三列是折旧的面积，第四类是商品房销售量，按照刚才的计算原则，到2011年如果折旧率按照2%计算的话，全国城镇住房总面积是136亿平方米，更周期的是，大家看最后一列的数据，按照计算2001年城镇人均住房面积是20.8平方米，到2011年城镇人均住房面积非但没有增加，还下降到19.73平方米，这是因为城镇化的速度超过了住房建设的速度。在十年之内，城镇人口增加了2.11亿人，住房的面积增加了36亿平方米，如果按照折旧率2.5%计算的话，现在城镇面积是131亿平方米，人均住房面积是19.7%，按照3%折旧率的话，中国现在城镇住房总面积只有126亿，人均住房面积只有18.33.

结论，如果按照某些行政部门的估计，城镇住房面积225亿，严重夸大了事实，将我们的增量夸大了15年，这一误差不是一般的。

如果按照官方统计数据，2011年城镇人均住房面积32.7平方米，这一数据是有意义的，这是城镇中有房的人平均住房的面积，拿住房面积/以这个数字，城镇人口中只有4.55到4.75亿人有房，也就是说还有2.16和2.36亿人没有房。

官方统计2011年城镇人均住房面积32.7平方米，在修整数据之后，人均住房面积可能只有19到20平方米，两者相差超过50%，说明改善性需求非常的旺盛。

城镇人均住房面积在2002年以后没有增加，还略有下降，从20.8%下降到19平方米，事实上，全国城镇到处都在大兴土木，盖了许多新楼房，可是城镇化加速，大量农民进城，与此同时，各地改造旧城区和棚户区的改造加速，城镇化原地踏步，并未改善。

由数据可简，已经拥有住房的城镇居民在最近几年内住房面积持续增加，从2002年的24.5平方米上升到2011年的32.7平方米，随着房价上涨，他们的资产性收入越来越高，可是在城镇居民中还有大量的农民工及毕业不久的年轻人，他们没有住房，在房价持续上涨后几乎没有购房能力，随着房价上涨，贫富差距不断加大。

我们要判断，当前的态势是供过于求，还是供不应求，如果供不应求要积极的扩大产能，修建更多的住宅，满足日益增长的住房需求，同时钢铁、水泥、建材和家电行业按照系统工程的要求进行协调增长。城镇化是影响我们未来住房很重要的因素，有人说城镇化可能还要加速，根据我们的分析，这是不可能的事情。现在有人提要依靠城镇化来拉动经济增长，这种说法是错误的，城镇化是经济增长的结果，只有经济增长创造了新增就业，才能导致合理的城镇化，一定按照新增就业的速度来考虑城镇化的速度，而绝对不能头脑发热，忽悠大量农民进城，导致“墨西哥病”，墨西哥和印度当年领导人头脑发热，媒体忽悠，大量的农民进入城市，但是没有就业，形成了农民工到现在后悔都来不及的后果，我们不能重返墨西哥的错误，有多少就业，就引进多少劳动力，同时将他们的家属带进城，这就是健康的城镇化。

蓝色的是日本的城镇化速度，有人说城镇化到了50%就会加速，日本50年代很快就冲击到80%，绿线是韩国，70年代就很批增长到80%和90%，中国如果也按照日本和韩国的道路走，我们就要犯大的错误，因为中国的人口基数太大，日本在1989年最高峰的时候，就业是100万，存在很多的问题，韩国最高峰的时候是69万，台湾是15万，可是中国每年新增的就业已经是1266万，几乎不大可能再进一步的增加，2013年国务院定的目标是900到1000万新增就业人口，这就决定了城镇化一定要理性，有多少就业，就推进多少城镇化，盲目的推进将带来极大的恐慌。

在这种情况下，我们作出了城镇人口的预测，按照人口预测，如果我们在2013年城镇居民住房平均达到29.03平方米，这个数字一点不高，跟东部人口密度相仿的英国、荷兰相比，他们的人均住房面积是45平方米，我们预期在2030年达到30平方米左右，总量需要从现在的136亿平方米增加到287亿平方米，还需要增加150亿，也就是说要在现在全部住房建筑面积的基础上翻一番。如果要达到这一目标的话，我们将新增住房需求和折旧考虑起来，总需求必须要将产能提高到16亿平方米，才能够做得到。而现在我们的产能远远达不到这一目标，因此年年短缺，只要供求还有缺口，房价上涨的压力就很难取消。

如果人均住房面积是30平方米，在2020年的话需要253亿平米，当前住房存量是140亿，需要增加114亿，2030年需要197亿，跟现在的住房相比要增加157亿，每年需要新增5.92亿平方米，无论如何难以满足需求，除非房地产业需要大发展，肯定会出现供不应求的局面。

是否有购买力，因为严重的贫富差距存在，中国的基尼系数按照国家统计局的数据是0.474，按照金融学的规律2:8来看，20%的人拥有80%的银行存款，对应的基尼系数是0.3，目前中国基尼系数是0.474，这就意味着8%的人拥有80%的银行存款。13亿人的8%就是1亿人，也就是说，现在银行居民存款43万亿元，有一亿人拥有30多万亿元，剩下的12亿人分享其余的10万亿元，结论是一人在商品房，另外的12亿人无法购买得起。这一亿人的购买群体是怎样的，高收入群体数量在1亿以上大约有5000万个家庭，如果每户新购买一套100平方米的商品房，需要5000万套，大约50亿平方米，2011年全部投入市场的商品房大约是500万套，高收入群体购买一套房，需要量可以将目前的8年产能全部买光。这就是说，具有着很强的购买力，如果说考虑销售额的话，每年商品房销售额是6万亿元，北京、上海、广州、深圳等一线城市每年商品房销售额不到2万亿元，高收入群体手中存款有32万亿元，不能用贷款，就拿存款也可以买很多年，这就说明现在存在严重的问题，一方面总体住房供不应求，另一方面房价居高不下，只有高收入群体能买得起，他们不仅仅能买，还可以买很多套，归结起来，根源在于贫富差距太大。这就说明，一方面普通老百姓买不起房，另一方面出现日光盘，一个好的楼盘就被买光，这种贫富差距导致市场部均衡的状态，不能说，一亿人就不是老百姓，一亿人是社会精英和社会公务人员，他们的购买力极强，简单的说老百姓买不起房屋，房价要下降，这是缺乏分析的，一亿高收入群体买得起，还可以将房屋买干净，而12亿人买不起房屋，导致房地产市场严重的不平衡，供不应求是房地产市场长期的态势，房地产的建设起码还有20年以上的高速增长，只有当城市化率达到75%以后，商品房建设的速度才能够有所减缓，如果采用行政手段，抑制房地产的建设，违背经济规律，将房地产的需求推后，如果居民收入仍然在积极增长，人们用于购房的资金存入银行，导致银行居民存款暴涨，给金融带来危险。2012年是102万亿元，2013年准备再印15万亿元，达到115万亿元货币总量超过经济的总量2倍左右，银行存款急剧增加，2004年银行存款只有12万亿元，2013年4月份突破了43万亿元，大家都说前段时间出现的“钱荒”，大家看看这个表就知道“钱荒”是怎样的。

告诉我们居民存款每月增加，2013年3月份一个月增加了1.05万亿元，第二个月就是负4000的，3月份又增加了218亿元，此后又负的，一个月增加，一个月负，6月增加1.5万亿元，5月份负6000，增加的时候大家皆大欢喜，负的时候银行就掉链子，就希望银行放宽头寸，是否是缺钱，根本不缺钱，这是表外业务过度炒作导致的，这是金融纪律的问题，而不是“钱荒”的问题，刚才任总和聂老师都讲了，“钱荒”是根本不存在的，是某些银行违规炒作、过度炒作断裂的原因，媒体不了解实情，推波助澜制造的假象，央行识破了这个问题，坚决不放松，重申金融纪律，不能这样“打摆子”，金融存款是有规律的，中等银行，我就不讲名字，违规操作导致的，因此出现了严重的问题。

2012年平均每个月居民存款增加4803亿，2013年居民存款增加5.3万亿元，现在月消费是1.5万亿元，意味着全中国可用于消费的是1.5万亿元，储蓄用钱加起来居民收入每个月是2.5万，如果储蓄的5000受到影响，不进入银行，去到哪里，只有两个出路，如果进入消费市场，1.5万亿元加5000就会突破2万亿元，如果进入房市，房价就上涨得不得了，这就是我们面临的金融困局，要认真的对待，房价暴涨不是根本的问题，银行危机才是心头大患，大家要防患于未然，我就讲到这里，谢谢大家。

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